Как продать квартиру с ипотекой Полный гид

Квартира, приобретенная в ипотеку, формально принадлежит заемщику, однако она остается в залоге у финансового учреждения до полного погашения долга. Это является гарантией для кредитора о возврате выданных средств с учетом процентов. В ситуации, когда заемщик не сможет производить платежи, банк имеет право реализовать недвижимость на торгах, чтобы вернуть свои средства.

Ограничения при продаже ипотечной квартиры

Согласно законодательству, недвижимость, находящаяся в залоге, можно продать только с согласия кредитора, если иное не предусмотрено условиями Вашего договора. Это означает, что для начала Вам необходимо получить руководство от банка. В случае получения разрешения, продажа квартиры станет возможной, однако следует одновременно погасить оставшуюся сумму ипотеки либо переоформить долг на нового владельца.

Процесс продажи ипотечной квартиры

Первое, что нужно сделать — получить согласие от банка на продажу имущества, а если это новостройка, то добавляется еще и разрешение застройщика. Ниже рассмотрены основные варианты продажи квартиры.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Если у продавца есть достаточно средств, он может погасить ипотеку досрочно. Альтернативно, деньги можно запросить у покупателя. В этом случае потребуется:

  1. Получение разрешения от банка на продажу.
  2. Уведомление кредитора о намерении погасить ипотеку заранее.
  3. Запрос справки об остатке задолженности.
  4. Сбор необходимой суммы средствами либо от покупателя.
  5. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  6. Полное погашение долга перед банком.
  7. Снятие обременения с квартиры.

После успешного завершения сделки, необходимо зарегистрировать передачу права собственности через Росреестр.

Погашение ипотеки в процессе сделки

Есть возможность погасить ипотеку непосредственно во время сделки. Это организуется через банк, что делает эту опцию более безопасной:

«Если у покупателя достаточно средств для погашения оставшейся задолженности продавца, он делает платеж банку. В свою очередь, кредитор снимает обременение, и все стороны могут зарегистрировать переход права собственности», — поясняет эксперт.

Зачастую для расчетов используются два банковских счета: один для погашения ипотеки и другой для получения остатка суммы от стоимости квартиры.

Продажа квартиры с переоформлением ипотеки

В таком случае задолженность переходит к новому собственнику вместе с квартирой, и сделка контролируется банком. Основным фактором здесь является остаток долга: чем он меньше, тем легче найти покупателя. Однако стоит учитывать, что такие сделки осуществляются со значительными скидками (от 20 до 30% ниже рыночной стоимости).

Если заемщик не исполняет свои обязательства, банк имеет право продать квартиру на торгах, чтобы вернуть деньги. Обычно такие объекты выставляются по цене ниже рыночной.

Необходимые документы для продажи ипотечной квартиры

  • Паспорта сторон сделки.
  • Свидетельства о рождении детей, если они являются владельцами доли жилья.
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники).
  • Согласие супруга на продажу.
  • Выписка из домовой книги.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Оценка стоимости квартиры.
  • Справка о здоровье продавца.

Как снять обременение с квартиры

После погашения ипотеки необходимо убедиться в отсутствии долгов и запросить:

  1. Справки о полном погашении кредита.
  2. Закладную, подтверждающую отсутствие задолженности.

Затем следует подать заявление в МФЦ для снятия регистрационной записи об ипотеке и проверить обновленную информацию в ЕГРН.

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц (13%) с разницы в стоимости покупки и продажи. Однако за счет налогового вычета можно получить до 260 тысяч рублей при условии, что сумма покупки не превышает 2 млн рублей, и 390 тысяч рублей при сумме процентов по ипотеке до 3 млн рублей.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную с использованием материнского капитала?
Необходимо выделить детям доли в праве собственности и получить согласие органов опеки.

Легко ли продать квартиру с ипотекой?
Продажа может быть затруднена различными факторами, включая требования банка и наличие покупателей.

Заключение

Продажа квартиры с ипотекой — это сложный, но выполнимый процесс. Согласование с банком, правильное оформление документов и понимание всех нюансов помогут вам успешно завершить сделку. Не забывайте о возможных налоговых обязательствах и вычетах, которые могут значительно облегчить финансовое бремя при продаже.

Позвонить риэлтору в ЗеленоградеНаписать на WhatsApp риэлтору в Зеленограде Написать в Telegram риэлтору в Зеленограде